Simulador de Mais-Valias Imobiliárias 2026
Quanto pagas de IRS quando vendes uma casa. Com a correcção monetária do valor de compra, as despesas e obras, a exclusão por reinvestimento na habitação própria e o englobamento às taxas do IRS de 2026.
Estimativa do IRS sobre mais-valias imobiliárias de residentes, por englobamento. Não abrange menos-valias de anos anteriores, regimes especiais nem a tributação de não residentes. O apuramento definitivo é feito na declaração anual de IRS.
O preço pelo qual vendeste (ou vais vender) o imóvel.
IMT, Imposto de Selo, escritura, registo, comissão da imobiliária, certificado energético.
Encargos com valorização comprovados por factura.
Outros rendimentos do agregado, para o englobamento (aproxima com o rendimento anual sujeito a IRS).
IRS estimado sobre a mais-valia
9310,77 €
17,1 % da mais-valia de 54 600,00 €
As mais-valias imobiliárias de residentes são obrigatoriamente englobadas: somam-se ao restante rendimento e são tributadas às taxas progressivas do IRS.
Como se calcula a mais-valia de um imóvel
A mais-valia é o ganho obtido na venda de um imóvel: parte-se do valor de venda e subtrai-se o valor de compra corrigido pela inflação, os encargos com obras de valorização e as despesas da compra e da venda.
Mais-valia = Venda − (Compra × coeficiente) − Obras − Despesas
A correcção monetária (coeficiente de desvalorização)
O valor de compra é actualizado por um coeficiente que reflecte a inflação desde o ano da aquisição, publicado anualmente por Portaria. Uma casa comprada por 100 000 € em 2005 tem o valor de aquisição corrigido para 140 000 € (coeficiente 1,40), o que reduz a mais-valia tributável. O coeficiente só se aplica se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda.
Só 50% é tributado — e é englobado
Para residentes, apenas 50% da mais-valia é sujeita a imposto. Ao contrário das mais-valias de acções (taxa autónoma de 28%), as mais-valias imobiliárias são obrigatoriamente englobadas: esses 50% somam-se ao restante rendimento e são tributados às taxas progressivas do IRS. Por isso o imposto depende do teu escalão — quanto maior o rendimento, maior a taxa marginal aplicada à mais-valia.
Isenção por reinvestimento na habitação própria
Se o imóvel vendido era a tua habitação própria e permanente e reinvestes o valor de realização (líquido do empréstimo amortizado) noutra habitação própria e permanente, a mais-valia fica excluída de tributação. O reinvestimento tem de ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Se reinvestires apenas parte, a exclusão é proporcional — o simulador trata disto.
Que despesas e obras posso deduzir
Acrescem ao valor de aquisição (reduzindo a mais-valia) as despesas inerentes à compra e à venda — IMT, Imposto de Selo, escritura, registo, comissão da imobiliária, certificado energético — e os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos, desde que comprovados por factura.
Exemplo prático: vender uma casa comprada em 2010
Imagina que compraste uma casa por 100 000 € em 2010 e a vendeste por 200 000 €, com 10 000 € de despesas, tendo 20 000 € de outros rendimentos colectáveis no ano. O valor de compra corrigido pela inflação é 128 000 € (100 000 × 1,28), o que dá uma mais-valia de 62 000 €. O IRS a pagar depende do reinvestimento numa nova habitação própria e permanente:
| Cenário | Mais-valia | Sujeito a IRS | IRS a pagar |
|---|---|---|---|
| Sem reinvestimento | 62 000 € | 31 000 € | 10 960,97 € |
| Reinvestimento total em nova HPP | 62 000 € | 0 € | 0 € |
| Reinvestimento de metade | 62 000 € | 15 500 € | 4 836,01 € |
O IRS resulta de englobar os 50% sujeitos a imposto com os outros rendimentos, às taxas progressivas de 2026. Muda os valores no simulador acima para o teu caso.
Perguntas frequentes
Como se calcula a mais-valia da venda de um imóvel?
A mais-valia é o valor de venda menos o valor de compra corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda, menos as despesas com a compra e a venda (IMT, Imposto de Selo, escritura, comissão da imobiliária) e os encargos com obras de valorização dos últimos 12 anos.
Quanto se paga de IRS sobre a mais-valia?
Para residentes, apenas 50% da mais-valia é tributada. Esse valor é obrigatoriamente englobado — soma-se ao restante rendimento e é tributado às taxas progressivas do IRS (dos 13% aos 48%). Por isso o imposto depende do teu escalão: quanto maior o rendimento, maior a taxa aplicada à mais-valia.
O que é o coeficiente de desvalorização da moeda?
É um factor que actualiza o valor de compra para ter em conta a inflação desde o ano da aquisição. Um imóvel comprado por 100 000 € em 2005 tem o valor de aquisição corrigido para 140 000 € (coeficiente 1,40), reduzindo a mais-valia tributável. Os coeficientes são publicados anualmente por Portaria.
Quando é que a mais-valia fica isenta por reinvestimento?
Quando vendes a tua habitação própria e permanente e reinvestes o valor de realização (líquido do empréstimo amortizado) noutra habitação própria e permanente, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Se reinvestires a totalidade, a mais-valia fica totalmente excluída; se reinvestires só uma parte, a exclusão é proporcional.
As mais-valias imobiliárias podem ser tributadas à taxa de 28%?
Não. A taxa autónoma de 28% aplica-se a mais-valias de valores mobiliários (acções, obrigações). As mais-valias imobiliárias de residentes são obrigatoriamente englobadas às taxas progressivas do IRS, sobre 50% do seu valor.
E as obras que fiz na casa contam?
Sim. Os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos, desde que comprovados por factura, acrescem ao valor de aquisição e reduzem a mais-valia. O mesmo vale para as despesas inerentes à compra e à venda.
Como são tributadas as mais-valias de não residentes?
Desde 1 de Janeiro de 2023 deixou de existir a antiga taxa fixa de 28% sobre 100% do ganho para não residentes (a norma foi revogada pela Lei do Orçamento do Estado para 2023, na sequência da jurisprudência do Tribunal de Justiça da UE). Os não residentes passaram a ser tributados como os residentes: apenas 50% da mais-valia é considerada e é englobada às taxas progressivas do IRS. Para fixar a taxa, declara-se o rendimento mundial, mas Portugal só tributa o ganho de fonte portuguesa. Este simulador assume um residente fiscal em Portugal.
Os maiores de 65 anos ou reformados têm isenção nas mais-valias?
Sim, num regime próprio. Quem tenha 65 anos ou mais, ou esteja reformado (o próprio, o cônjuge ou o unido de facto) à data da venda, pode ficar isento de IRS sobre a mais-valia da habitação própria e permanente sem comprar outra casa — reinvestindo o valor de realização (deduzido o empréstimo em dívida do imóvel) num seguro do ramo vida, fundo de pensões, certificados de reforma ou num PEPP, no prazo de 6 meses. O produto tem de pagar uma renda periódica durante pelo menos 10 anos. A intenção declara-se no Anexo G1. Este regime não está incluído no simulador.
Verificado em 17 de Julho de 2026. Fontes: Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de Novembro (Diário da República); escalões de IRS — Artigo 68.º do CIRS (redacção da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de Dezembro — OE2026). Valores indicativos; o IRS é apurado na declaração anual.
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